서울시 건물부문 탄소중립을 위해서는 상가, 사무실, 생활서비스시설이 입주한 소형건물에 대한 정책적 대응이 필수이다. 특히 연면적 500~1,000㎡ 규모의 근린생활시설과 업무시설은 제로에너지건축 의무 적용 직전의 '허리 구간'에 해당함에도 정책 지원에서 소외되어 왔다. 이미 상당히 노후화된 이 건물들의 에너지전환이 실현될 때 에너지 절감이 가능해진다.
제도는 많지만 시장은 움직이지 않았다
현재 건물부문 탄소중립 정책은 융자, 세제, 용적률 인센티브를 중심으로 운영되고 있으나, 주로 대형·공공건물에 맞춰 설계된 탓에 소형 비주거건물에는 절차 복잡성과 체감 혜택 부족이라는 구조적 장벽이 존재한다. 문제는 초기 공사비에 그치지 않는다. 설계비, 인증비, 영업 차질, 임차인 협의, 성능 불신이 복합적으로 작용한다. 임대형 건물에서는 건물소유자가 투자하고 임차인이 절감 혜택을 누리는 비용·편익 불일치 구조가 투자를 가로막는다. 현행 구조는 '인센티브가 없는 시장'이 아니라 '작동하는 인센티브가 부족한 시장'이다.
실제로 작동하는 것은 단일 지원이 아니라 패키지다
정책 재설계를 통해 단일 지원에서 패키지형 인센티브로 전환해야 한다.
첫째, 시간이 인센티브가 되어야 한다. 사전진단부터 설계·금융·인허가·시공·성과확인까지를 코디네이션으로 일괄 연결하면 착수 불확실성이 줄어든다. 둘째, 금융은 착수를 가능하게 하는 구조로 설계되어야 한다. 이차보전, 공적보증, 장기저리 융자의 결합이 필요하다. 셋째, 세제는 단기 혜택이 아니라 성과를 유지하게 하는 장기 유인이어야 한다. 재산세 감면을 정부와 협의해 건물성능 개선 및 성과검증과 연동시킬 필요가 있다. 넷째, 그린리스를 통해 임대인과 임차인이 에너지 절감 성과를 공유하는 계약 구조를 정착시켜야 한다. 다섯째, 성과검증은 간소화된 M&V로 설계해 시장 확산의 기반으로 삼아야 한다.
서울시는 시장이 작동하도록 구조를 설계해야 한다
서울은 높은 임대료와 상권 밀도, 에너지 절감의 실질 효과 등 에너지전환이 작동할 조건을 갖추고 있다. 서울형 에너지전환은 환경정책을 넘어 도시형 투자촉진정책으로 설계되어야 한다. 역세권·노후 상업가로·블록 단위의 집단 리모델링과 연계해, 공동 진단·시공·환경개선을 동시에 추진할 때 정책 효과는 한층 커질 수 있다.